Vergunningsvrij bouwen of omgevingsvergunning? De 5 meest gestelde vragen bij een (ver)bouw.
Wanneer u plannen maakt voor de bouw of ingrijpende verbouw van een pand, krijgt u onvermijdelijk te maken met wet- en regelgeving. Het vergunningentraject roept bij veel initiatiefnemers vragen op. Want wanneer mag u direct beginnen, en wanneer moet de gemeente eerst toestemming geven? Als architectenbureau loodsen wij u dagelijks door dit proces. In dit artikel geven we direct antwoord op de vijf belangrijkste vragen rondom het vergunningentraject.
1. Wanneer heb ik een omgegevingsvergunning nodig voor een verbouwing?
U heeft een omgevingsvergunning nodig zodra een verbouwing de draagconstructie van het gebouw verandert, het volume (de grootte) van het pand uitbreidt, of wanneer het uiterlijk van een gebouw vanaf de openbare weg zichtbaar verandert. Ook bij monumenten of afwijkingen van het omgevingsplan is een vergunning altijd verplicht.
Kleine interne aanpassingen, zoals het verplaatsen van een niet-dragende tussenmuur of het vernieuwen van een badkamer, zijn vrijwel altijd vergunningvrij. Zodra er echter een doorbraak in een dragende muur gemaakt wordt (waarbij een steunbalk nodig is) of wanneer er een dakopbouw of uitbreiding aan de voorzijde wordt gerealiseerd, overschrijdt u de grens van vergunningvrij bouwen. De overheid wil hiermee de constructieve veiligheid en het straatbeeld bewaken.
2. Wat is het verschil tussen de reguliere en de uitgebreide vergunningsprocedure?
Het belangrijkste verschil is de doorlooptijd en de complexiteit van de aanvraag: de reguliere procedure duurt maximaal 8 weken en geldt voor standaard bouwplannen, terwijl de uitgebreide procedure 26 weken duurt en wordt ingezet bij complexe projecten die sterk afwijken van het omgevingsplan of milieuvoorschriften.
Bij de reguliere procedure (die geldt voor de meeste woningbouw- en standaard transformatieprojecten) kan de gemeente de termijn eenmalig met 6 weken verlengen. Wordt er binnen die tijd geen besluit genomen? Dan is de vergunning sinds de invoering van de nieuwe Omgevingswet niet meer automatisch van rechtswege verleend. Bij de uitgebreide procedure is er sprake van een conceptbesluit waartegen eerst zienswijzen ingediend kunnen worden, wat het proces aanzienlijk verlengt.
3. Hoe kan ik controleren of mijn bouwplannen passen binnen het lokale omgevingsplan?
U kunt dit controleren door de locatie van uw gebouw op te zoeken in het landelijke Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO) via het Omgevingsloket. Hierin vindt u alle geldende regels, de bestemming van de grond en de maximale bouwmaten (zoals goothoogte en bebouwingspercentage) die op uw perceel van toepassing zijn.
Het omgevingsplan (de opvolger van het bestemmingsplan) bepaalt niet alleen wat er gebouwd mag worden (bijvoorbeeld wonen, horeca of kantoor), maar ook hoe er gebouwd mag worden. Als architectenbureau analyseren wij dit document als allereerste stap in het ontwerpproces. Mocht een gewenst ontwerp buiten de kaders vallen, dan kunnen we hiermee gericht een motivatie opstellen om een afwijking of vergunning aan te vragen.
4. Welke documenten en tekeningen moeten worden aangeleverd bij een aanvraag?
Voor een complete vergunningsaanvraag moet u revisie- en nieuwe ontwerptekeningen (plattegronden, gevels en doorsneden op schaal 1:100), een situatie- en kadastrale kaart, constructieberekeningen, een daglicht- en ventilatieberekening en een onderbouwing van de esthetische kwaliteit (welstand) aanleveren.
Sinds de introductie van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) moeten daarnaast ook specifieke gegevens over de bouwtechnische prestaties (zoals de BENG-energieprestatie voor nieuwbouw) worden overlegd. Het onvolledig aanleveren van deze documenten is de grootste oorzaak van vertraging bij de gemeente. De gemeente legt de aanvraag dan stil totdat de ontbrekende stukken zijn aangeleverd.
5. Hoeveel kost een omgevingsvergunning voor de bouw gemiddeld?
De kosten voor een omgevingsvergunning (leges) bedragen gemiddeld tussen de 2% en 4% van de totale verwachte bouwkosten (exclusief btw). De exacte tarieven verschillen per gemeente en zijn vastgelegd in de lokale legesverordening.
Als u een bedrijfspand of woning verbouwt voor € 200.000,-, kunt u rekenen op een legesnota van de gemeente tussen de € 4.000,- en € 8.000,-. Let op: dit zijn puur de administratieve kosten die u aan de gemeente betaalt voor het in behandeling nemen van de aanvraag. De kosten voor de architect (ontwerp) en de constructeur (berekeningen) staan hier los van. Ook als een vergunning wordt geweigerd, bent u vaak een deel van de legeskosten verschuldigd.
